El proindiviso se define como el derecho parcial de una persona sobre una propiedad. La razón es que comparte la titularidad con una o más personas, por lo que se considera una comunidad de bienes o copropiedad, por lo que ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad.

Cualquier cosa puede ser objeto de estar en copropiedad. Sin embargo, los proindivisos más frecuentes suelen hacer referencia a los bienes inmuebles, y son generados en situaciones de separaciones, divorcios o herencias. Este el caso de separaciones y divorcios, quizás, uno de los que más quebraderos de cabeza puede acarrear.

En el caso del fallecimiento de una persona, sus propiedades serían heredadas proporcionalmente por sus hijos, como por ejemplo, la vivienda familiar. Es importante aclarar que un proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el registro de la propiedad. Para ello, la herencia debe estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada. Es en este momento cuando pasan de ser herederos a propietarios.

Alternativas y fiscalidad para la disolución del proindiviso

Para dejar de compartir un inmueble podemos:

• Vender el inmueble a un tercero distinto de los copropietarios.
• Trasmitir parte de la vivienda que pertenece a uno de los propietarios al otro. Es la opción más habitual. En este caso, podemos elegir entre dos opciones para llevar a cabo la trasmisión, y una tiene muchas ventanas a la hora de disminuir el coste de la operación de disolución del proindiviso.
• • La primera opción es la trasmisión de la parta de uno/s a otro propietario, de forma análoga a como se haría la venta a un tercero, lo cual implicaría al comprador a pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales que suele estar entre el 8% y 10 % según las distintas comunidades. Para el vendedor, deberá de tributar por por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos urbanos o plusvalía municipal (IIVTNU) y por la ganancia patrimonial obtenida en la venta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

• • La segunda opción sería que la transmisión se realice mediante la división del proindiviso, cediendo una de las partes su participación a la otra mediante compensación económica, evitando el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales el comprador y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos urbanos o plusvalía municipal el vendedor. Por el contrario, la ganancia patrimonial obtenida en la venta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si que habrá que declarar la operación, y pagar si existe ganancia entre el valor de adquisición y valor de trasmisión. En esta segunda alternativa si que procede la tributación por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para ambos propietarios (comprador y vendedor).En esta alternativa procede la tributación por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para ambos propietarios.

La extinción del condominio y adjudicación de la cosa común, no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Dicha inexistencia de transmisión se extiende aun cuando la extinción del condominio o proindiviso se haga con un exceso de adjudicación.

Ejemplo:

Si un matrimonio es titular de dos inmuebles, la adjudicación de ambos a uno sólo de los cónyuges, vía compensación monetaria al otro, SI estaría sujeto a ITP. En cambio, NO lo estaría si cada conyugue se adjudica uno de los inmuebles, compensando el más beneficiado al otro monetariamente.

Si un matrimonio es titular de un sólo inmueble, la adjudicación del mismo al otro, vía compensación monetaria, NO estaría sujeto a ITP

• En los casos que no hay buena relación entre los copropietarios, tal y como se establece en el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Cuando, como suele suceder en las viviendas, la cosa fuera esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 404 del mismo cuerpo legal, se venderá y repartirá su precio.

En caso de no llegarse a un acuerdo en este sentido se podrá instar la acción de división de la cosa común, que terminaría con la más que probable subasta del bien.

Podrán acudir a la subasta tanto los copropietarios como cualquier otra persona interesada en pujar para adquirirla, con la particularidad de que aquellos que no sean copropietarios deberán depositar en el juzgado un porcentaje del valor del bien a subastar.

Por tanto, la opción más ventajosa es la firma de una escritura de Disolución de Comunidad (proindiviso) en la notaria, donde se pedirá que se indique la no sujeción del exceso de adjudicación, dado que el inmueble es indivisible, y por tanto, no constituye hecho imponible en el impuesto de la plusvalía municipal.

Con la cortesía del Grupo Belmar